Veröffentlichung AllMBl. 2009/05 S. 136 vom 30.03.2009

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Az.: IIC1-4753-002/09
2330-I
2330-I
 
Richtlinien für das Bayerische Modernisierungsprogramm
(BayModR)
 
Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums
des Innern
 
vom 30. März 2009 Az.: IIC1-4753-002/09
 
 
Im Auftrag des Freistaats Bayern fördert die Bayerische Landesbodenkreditanstalt mit Unterstützung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Modernisierung und Erneuerung (Instandsetzung) von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern sowie von Pflegeplätzen in stationären Altenpflegeeinrichtungen nach diesen Richtlinien und in sinngemäßer Anwendung der Verwaltungsvorschriften zu Art. 44 der Bayerischen Haushaltsordnung. Gefördert wird ohne Rechtsanspruch im Rahmen der verfügbaren Mittel.
 
 
I. Förderung
 
 
1.
Art der Förderung
 
1.1
Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern
Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt reicht im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung Darlehen mit 30-jähriger Laufzeit und zehnjähriger Zinsverbilligung auf Grundlage der Programme der KfW
-
Energieeffizient Sanieren,
-
Wohnraum Modernisieren – Teil Standard
-
Wohnraum Modernisieren – Teil Altersgerecht Umbauen
aus.
Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt verbilligt die ohnehin schon günstigen Darlehen der KfW in den ersten zehn Jahren um 0,75 v. H. unter die von der KfW im Hausbankenverfahren zugelassenen Endkreditnehmerzinssätze.
Das Darlehen ist nach zwei Freijahren mit zunächst jährlich 1,5 v. H. zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen.
 
1.2
Pflegeplätze in stationären Altenpflegeeinrichtungen
Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt reicht Darlehen mit 30-jähriger Laufzeit und zehnjähriger Zinsverbilligung auf Grundlage der Programme der KfW
-
Energieeffizient Sanieren,
-
Wohnraum Modernisieren – Teil Standard
zur Förderung der Modernisierung von stationären Altenpflegeeinrichtungen zu den in Nr. 1.1 Sätze 2 und 3 genannten Bedingungen aus.
 
 
2.
Ziele der Förderung
Ziele der Förderung sind:
-
Erhöhung des Gebrauchswerts von Wohnraum,
-
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse,
-
Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer Menschen,
-
Energie- und Wassereinsparung,
-
CO2-Minderung infolge einer Modernisierung,
-
Erhaltung und Wiederherstellung der städtebaulichen Funktion älterer Wohnviertel,
-
Sicherstellung einer sozialverträglichen Miete nach der Modernisierung,
-
Bestimmung des berechtigten Personenkreises durch ein allgemeines Belegungsrecht.
 
 
3.
Förderfähige Maßnahmen
Die einzelnen förderfähigen Maßnahmen und die dabei zu beachtenden technischen Mindestanforderungen sind in den KfW-Merkblättern zu deren Programmen geregelt. Diese können bei den Bewilligungsstellen oder direkt im Internet unter www.kfw.de bezogen werden.
 
 
4.
Allgemeine Fördervoraussetzungen
Ergänzend zu den sonstigen Fördervoraussetzungen und Darlehensbedingungen der KfW gilt Folgendes:
 
4.1
Das Gebäude soll am 31. Dezember des Jahres der Antragstellung mindestens 15 Jahre alt sein. Die Bewilligungsstelle kann in begründeten Fällen davon abweichen; dabei sind die Vorgaben der KfW zum Mindestalter des Gebäudes zu beachten. Das Gebäude muss mindestens drei Mietwohnungen oder bei stationären Altenpflegeeinrichtungen mindestens acht Pflegeplätze umfassen.
 
4.2
Maßnahmen mit förderfähigen Kosten von im Durchschnitt weniger als 5.000 Euro je Wohnung eines Gebäudes werden nicht gefördert. Wird eine Maßnahme in Abschnitten durchgeführt, gilt diese Grenze für die Kosten der Gesamtmaßnahme. Die Bewilligungsstelle kann in geeigneten Fällen Ausnahmen von Satz 1 zulassen.
 
4.3
Die Wohnungen müssen nach der Modernisierung heute allgemein üblichen Wohnbedürfnissen entsprechen. Eine Förderung ist jedoch auch zulässig, wenn diese Voraussetzung erst später im Rahmen eines Gesamtkonzepts erfüllt wird, das die Modernisierung sämtlicher Wohnungen des Gebäudes und die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen in einem zeitlichen Zusammenhang vorsieht.
 
4.4
Die Maßnahmen müssen nach öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen, insbesondere mietrechtlichen Vorschriften zulässig sein.
 
4.5
Die Maßnahmen müssen nach Maßgabe der Nr. 9 eine sozialverträgliche Mieterhöhung erwarten lassen.
 
4.6
Mit der Ausführung der Maßnahmen darf erst nach der Erteilung des Bewilligungsbescheids begonnen werden. Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag ausnahmsweise einem vorzeitigen Baubeginn – gegebenenfalls für Teilmaßnahmen – zustimmen, wenn sie einen ausreichenden Mittelrahmen hat oder für eine absehbare Zukunft erwarten kann und die Förderungsvoraussetzungen vorbehaltlich einer abschließenden Prüfung erfüllt sind. Die Zustimmung ist schriftlich zu erteilen und mit dem Hinweis zu versehen, dass sie keinen Rechtsanspruch auf Förderung begründet.
 
4.7
Die Kosten von Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen sind bis zu 50 v. H. vergleichbarer Neubaukosten förderfähig. Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle höhere förderfähige Kosten anerkennen, aber nicht mehr als 65 v. H. vergleichbarer Neubaukosten.
 
 
5.
Umfang der Förderung
Das Darlehen beträgt bis zu 100 v. H. der förderfähigen Kosten.
 
 
6.
Sicherung der Darlehen und Weitergabe von Verpflichtungen
 
6.1
Das Darlehen muss durch ein Grundpfandrecht an einer Rangstelle gesichert werden, die ausreichende Gewähr bietet. Die dingliche Sicherheit kann durch die Bürgschaft einer Gebietskörperschaft oder eines Kreditinstituts ersetzt werden.
 
6.2
Im Fall einer Veräußerung muss der jeweilige Eigentümer oder sonstige Verfügungsberechtigte seine Verpflichtungen aus der Förderung auf den Rechtsnachfolger übertragen.
 
 
7.
Belegungsbindung für Mietwohnungen
 
7.1
Für neu zu vermietende Wohnungen besteht für die Dauer von zehn Jahren – vom Tage der Fertigstellung der Modernisierung an gerechnet – ein allgemeines Belegungsrecht für Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze des Art. 11 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) nicht übersteigt. Der Verfügungsberechtigte ist zu verpflichten, die geförderten Wohnungen bei Freiwerden (Mieterwechsel) nach seinem Ermessen nur solchen Personen zu Wohnzwecken und zum zulässigen Mietpreis neu zu überlassen, die ihm einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein der Kreisverwaltungsbehörde aushändigen. Dieser Wohnberechtigungsschein ist vom Verfügungsberechtigten zwei Jahre über das Ende der Belegungsbindung hinaus aufzubewahren und der Kreisverwaltungsbehörde auf Verlangen vorzulegen.
 
7.2
Die Belegungsdauer verkürzt sich nicht, wenn das Darlehen vorzeitig ganz oder teilweise zurückgezahlt wird, gleichgültig ob dies freiwillig ohne rechtliche Verpflichtung oder aufgrund Darlehenskündigung geschieht.
 
7.3
Etwa bereits bestehende Bindungen nach anderen Vorschriften, insbesondere dem Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG) werden von dieser Belegungsbindung nicht berührt. Besteht eine solche Bindung, beginnt die Frist der Belegungsbindung nach Nr. 7.1 Satz 1 erst nach dem Auslauf der bestehenden Belegungsbindung.
 
 
8.
Darlehensempfänger
 
8.1
Darlehensempfänger sind Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Mietwohngebäuden.
 
8.2
Darlehensempfänger sind auch Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von stationären Altenpflegeeinrichtungen. In diesen Fällen kommt eine Zuwendung an ein Unternehmen nur in Betracht, soweit die Voraussetzungen nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a der Entscheidung der Kommission vom 28. November 2005 (ABl L 312 S. 67) erfüllt sind. In dieser Entscheidung ist die Anwendung von Art. 86 Abs. 2 EG-Vertrag auf staatliche Beihilfen geregelt, die bestimmten mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betrauten Unternehmen als Ausgleich gewährt werden. Danach muss der Jahresumsatz des Unternehmens in den beiden vorausgegangenen Rechnungsjahren insgesamt weniger als 100 Mio. Euro betragen haben. Ferner darf das Unternehmen Zuwendungen (Ausgleichszahlungen) der öffentlichen Hand für erbrachte Dienstleistungen nur jährlich in Höhe von weniger als 30 Mio. Euro erhalten.
 
 
9.
Miete nach der Modernisierung
 
9.1
Bei nicht preisgebundenen Wohnungen richten sich Mieterhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB. Der Vermieter hat aufgrund § 535 BGB die der Mieterhöhung zugrunde zu legenden Kosten eigenverantwortlich auf den privatrechtlich zulässigen, mietumlagefähigen Teil der Modernisierungskosten zu beschränken, sofern bei derselben Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung (Erneuerung) zusammentreffen. Bei Abschluss von Mietverträgen nach einer Modernisierung hat der Vermieter in entsprechender Anwendung des § 559a BGB die Miete so zu gestalten, dass die Zinsverbilligung dem Mieter wirtschaftlich zugutekommt. In entsprechender Anwendung des § 559b BGB ist die Berechnung dem Mieter schriftlich nachzuweisen.
 
9.2
Die Miete preisgebundener Wohnungen darf unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten die im Zuständigkeitsbereich der Bewilligungsstelle nach § 11 Abs. 7 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung – II. BV – durchschnittlich erhobenen Kostenmieten für im Wohnwert vergleichbaren, preisgebundenen Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern nicht übersteigen.
 
9.3
Bei preisgebundenen Wohnungen soll die Bewilligungsstelle nach § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV eine Zustimmung zeitgleich mit dem Bewilligungsbescheid erteilen. Dabei ist zu beachten, dass sich – unabhängig von den förderungsfähigen Kosten – die Zustimmung auf den privatrechtlich zulässigen, mietumlagefähigen Teil der Modernisierungskosten beschränken muss, sofern bei derselben Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung (Erneuerung) zusammentreffen (vgl. Nr. 9.1 Satz 2).
 
9.4
Die Sozialverträglichkeit der Mieterhöhung ist für die Dauer der Belegungsbindung nach Nr. 7 sicherzustellen. Hierfür kommen insbesondere Aufwandsverzichte des Vermieters in Betracht.
 
 
10.
Kumulierungsausschluss
Eine Förderung nach diesen Richtlinien ist ausgeschlossen, wenn für dieselbe bauliche Maßnahme zugleich Fördermittel aus einem anderen Programm in Anspruch genommen werden. Dies gilt nicht, wenn durch eine Kostentrennung eine Doppelförderung ausgeschlossen ist und deshalb die anderen Mittel die Förderung nur ergänzen (z. B. Städtebauförderungsmittel, Mittel der Denkmalpflege).
 
 
II. Förderverfahren
 
 
11.
Antragstellung
Der Förderantrag (Formblatt BayModR I) ist in zweifacher Fertigung mit den im Formblatt bezeichneten Anlagen bei der Bewilligungsstelle (vgl. Nr. 12) einzureichen. Beizufügen sind ferner zweifach die Antragsformblätter der KfW, gegebenenfalls mit den Bestätigungen eines von der KfW zugelassenen Bausachverständigen.
 
 
12.
Bewilligungsstellen
Bewilligungsstellen sind die Regierungen, die Landeshauptstadt München sowie die Städte Augsburg und Nürnberg (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 der Verordnung zur Durchführung des Wohnraumförderungs- und Wohnungsbindungsrechts – DVWoR – vom 8. Mai 2007, GVBl S. 326, zuletzt geändert durch Verordnung vom 13. November 2008, GVBl S. 899).
 
 
13.
Aufgaben der Bewilligungsstelle
 
13.1
Die Bewilligungsstelle entscheidet über den Antrag. Stellt die Bewilligungsstelle fest, dass die Förderungsvoraussetzungen vorbehaltlich der bankmäßigen Nachprüfung vorliegen, so beteiligt sie die Bayerische Landesbodenkreditanstalt. Aufgrund der bankmäßigen Nachprüfung teilt diese der Bewilligungsstelle mit, ob Bedenken gegen die Bonität des Förderempfängers, die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme oder die Darlehenssicherung bestehen. Erteilt die Bewilligungsstelle den Bewilligungsbescheid (Formblatt BayModR II), so leitet sie diesen an die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu dessen umgehender Versendung, zum Abschluss des Darlehensvertrags, zur Ausreichung der Fördermittel sowie zur Verwaltung und Sicherung der Darlehen weiter.
 
13.2
Die Bewilligungsstelle fördert nach der Dringlichkeit des Einzelfalls. Dabei haben solche Vorhaben Vorrang, wenn
-
Missstände in Wohnungen beseitigt werden, die den allgemeinen Anforderungen an heutige Wohnverhältnisse nicht entsprechen,
-
Gebäude wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung zu erhalten sind,
-
die Mieterstruktur oder das Mietniveau den Einsatz von Fördermitteln besonders erfordert,
-
im Rahmen einer durchgreifenden Modernisierung Maßnahmen der Gebrauchswerterhöhung oder der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zusammen mit wasser- bzw. energiesparenden Maßnahmen durchgeführt werden oder
-
sich im Wohnquartier soziale Einrichtungen, die das Verbleiben älterer oder behinderter Menschen in den zu modernisierenden Wohnungen ermöglichen (z. B. Sozialstation), bereits befinden oder im Rahmen eines Sozialplans zeitnah mit der Modernisierung geschaffen werden sollen.
 
 
14.
Auszahlung des Darlehens
Das Darlehen wird entsprechend dem Fortschritt der Modernisierungsarbeiten ausgezahlt; das Nähere wird im Bewilligungsbescheid bestimmt.
 
 
15.
Verwendung des Darlehens
Für die Verwendung des Darlehens und dessen Nachweis gelten die Regelungen der „Allgemeinen Nebenbestimmungen zur Projektförderung im Bayerischen Modernisierungsprogramm“, die dem Bewilligungsbescheid als Anlage beigefügt sind.
 
 
III. Schlussbestimmungen
 
 
16.
Abweichungen
Abweichungen von diesen Richtlinien bedürfen der Zustimmung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern.
 
 
17.
Formblätter
Die zu verwendenden Formblätter sowie weitere Unterlagen werden in elektronischer Form bereitgestellt und können unter folgender Adresse herunter geladen werden:
 
 
18.
Inkrafttreten; Außerkrafttreten
Diese Bekanntmachung tritt mit Wirkung vom 1. April 2009 in Kraft; sie tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2011 außer Kraft.
 
 
19.
Aufhebung der bisherigen Förderrichtlinien, Übergangsregelung
Die Bekanntmachung vom 13. Dezember 2004 über die Richtlinien für das Bayerische Modernisierungsprogramm – BayModR – (AllMBl S. 664), zuletzt geändert mit Bekanntmachung vom 23. Dezember 2008 (AllMBl 2009 S. 70), wird mit Wirkung vom 1. April 2009 aufgehoben. Darauf beruhende Bewilligungen werden nach diesen Vorschriften vollzogen.
 
 
Joachim Paas
Ministerialdirigent