Veröffentlichung JMBl. 2015/10 S. 117 vom 10.11.2015

Download

PDF-Dokument JMBl. 2015/10 vom 16.12.2015 Hash-Prüfsumme der PDF-Datei (sha256): 2f36e65e30f76fa28a9fd454e7010363930bce5f3b69c77c684e3662007bf9fe

 

Bekanntmachung
der
Begründung zur Verordnung
zur Festlegung des Anwendungsbereichs
bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften
(Mieterschutzverordnung ─ MiSchuV)
der
Bayerischen Staatsregierung
vom 10. November 2015
Die Mieterschutzverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 10. November 2015 (GVBl. S. 398) ist zu begründen, soweit sie Festsetzungen zur sogenannten Mietpreisbremse enthält (§ 556d Abs. 2 Satz 5 Bürgerliches Gesetzbuch).
Der Text der Begründung lautet wie folgt:
B e g r ü n d u n g
1.
Allgemeines
a)
Ausgangslage
Für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, d. h. ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, enthält das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in §§ 556d ff., § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 sowie § 577a Abs. 2 besondere Vorschriften zum Schutz der Mieter. Sie sind jeweils mit der Ermächtigung der Landesregierungen verbunden, durch Rechtsverordnung die betroffenen Gebiete festzulegen. Die Bayerische Staatsregierung hat von allen drei Ermächtigungsgrundlagen durch Erlass von Regelungen in der heutigen Verordnung über die Gebiete nach §§ 556d, 577a und 558 BGB (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 15. Mai 2012 Gebrauch gemacht. Diese Regelungen bedürfen aus mehreren Gründen der Anpassung.
aa)
Ausdehnung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber von vermietetem Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf ein berechtigtes Interesse im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung) oder des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) berufen. Gleiches gilt nach § 577a Abs. 1a BGB, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB beträgt die Sperrfrist bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete und die Dauer der Frist durch Rechtsverordnung bestimmt sind. Zum Erlass einer solchen Rechtsverordnung sind nach § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB die Landesregierungen ermächtigt, wobei die Verordnung eine Geltungsdauer von jeweils höchstens zehn Jahren haben darf.
Von dieser Ermächtigung hat die Bayerische Staatsregierung wiederholt Gebrauch gemacht, zuletzt am 15. Mai 2012 (GVBl. S. 189) durch die am 1. Juli 2012 in Kraft getretene Verordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV). Der die konkrete Regelung enthaltende § 1 WoGeV in Verbindung mit der dazugehörigen Anlage (in der derzeitigen Fassung: Anlage 1) tritt zwar erst mit Ablauf des 14. Mai 2018 außer Kraft; im Hinblick auf den erheblichen Eingriff in das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer in den betroffenen Gebieten bedarf die Regelung jedoch einer regelmäßigen Überprüfung.
bb)
Senkung der Kappungsgrenze
Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf der Vermieter grundsätzlich die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, beträgt die Kappungsgrenze lediglich 15 Prozent, sofern die Landesregierung diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Die Geltungsdauer einer solchen Verordnung darf jeweils höchstens fünf Jahre betragen.
Die Bayerische Staatsregierung hat solche Gebiete durch die Kappungsgrenzesenkungsverordnungen vom 3. Mai 2013 (GVBl. S. 266) und vom 23. Juli 2013 (GVBl. S. 470) festgelegt. Die erste Kappungsgrenzesenkungsverordnung, die nur das Gebiet der Landeshauptstadt München betraf und in die Wohnungsgebieteverordnung einen § 1a einfügte, trat am 15. Mai 2013 in Kraft, die Zweite Kappungsgrenzesenkungsverordnung, die durch Einfügung eines § 1b und der dazugehörigen Anlage 2 WoGeV weitere 89 Gemeinden in den Anwendungsbereich der Kappungsgrenzesenkung einbezog, am 1. August 2013. Mit Blick auf die Dynamik der Mietwohnungsmärkte wurde die Geltungsdauer der Regelung des § 1b WoGeV bis 31. Dezember 2015 befristet. Es ist daher eine Neubestimmung der betroffenen Gebiete vorzunehmen.
cc)
Mietpreisbremse
Seit 1. Juni 2015 enthalten die §§ 556d bis 556g BGB Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Beginn eines Mietverhältnisses (sogenannte Mietpreisbremse). Sie kommen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung, die nach § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung als solche bestimmt werden. Die Rechtsverordnung muss nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss nach § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB begründet werden und aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich nach § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. Die Geltungsdauer der Rechtsverordnung darf höchstens fünf Jahre betragen.
Die Bayerische Staatsregierung hat von dieser Ermächtigung mit Erlass der Mietpreisbremseverordnung vom 14. Juli 2015 (GVBl. S. 250) Gebrauch gemacht, die zum 1. August 2015 in Kraft getreten ist. Durch sie wurden in dem neu eingefügten § 1c und der dazugehörigen Anlage 3 WoGeV 144 Gemeinden benannt, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Die Regelung ist bis zum 31. Juli 2020 befristet.
Nach Erlass der Mietpreisbremseverordnung haben einzelne Gemeinden bis dahin nicht bekannte Tatsachen zur örtlichen Wohnungsmarktsituation vorgetragen, die eine andere Bewertung im Rahmen der Entscheidung des Verordnungsgebers rechtfertigen; die Bestimmung der betroffenen Gemeinden ist daher entsprechend anzupassen.
b)
Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Bayern
Als Grundlage für die Bestimmung der Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinn des § 577a BGB, im Sinn des § 558 BGB und im Sinn des § 556d BGB besonders gefährdet ist, wurde im Auftrag des Staatsministeriums der Justiz und des Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr im Jahr 2014 eine Erhebung zur Wohnungsversorgung in den Gemeinden Bayerns durch das Bayerische Landesamt für Statistik durchgeführt.
Aufgrund von zum Stichtag 9. Mai 2011, dem Stichtag des Zensus 2011, neu berechneten Wohnungsversorgungsquoten wurden insgesamt 468 Gemeinden Bayerns für eine verpflichtende Teilnahme an der Erhebung zur Wohnungsversorgung ermittelt. Im Verlaufe der Monate Juni bis Oktober 2014 wurden bei allen Gemeinden Bayerns Kennzahlen zur aktuellen Wohnraumsituation abgefragt. Insgesamt antworteten zunächst 907 Gemeinden; neben den verpflichtend teilnehmenden Gemeinden noch weitere 439 Gemeinden auf freiwilliger Basis. Zwei weitere Gemeinden nahmen nachträglich freiwillig an der Erhebung teil.
Die Wohnungsmarktsituation jeder an der Erhebung teilnehmenden Gemeinde wurde anhand von elf Bewertungskriterien analysiert. Dabei handelt es sich teilweise um Bewertungskriterien, welche anhand von aktuellen Daten der amtlichen Statistik berechnet wurden, und teilweise um Bewertungskriterien, die aufgrund der Angaben der Gemeinden, Kreisverwaltungsbehörden und Regierungen während der Datenerhebung von Juni bis Oktober 2014 ermittelt wurden.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die verwendeten Bewertungskriterien und kennzeichnet deren Herkunft als berechnete oder erhobene Kenngröße:
Kriterium
Nr.
Kriterium Name
Berechnung
oder
Erhebung
Regionaler
Detailgrad
1
Wohnungsversorgungsquote in %
am 31.12.2013
B
Gemeinde
2
Wohnungsüberhang/-defizit am 31.12.2013
B
Gemeinde
3
Bauintensität (fertig gestellte Wohnungen 2011-2013/
Wohnungsbestand 2010) in %
B
Gemeinde
4
Bauüberhang 2013 in Relation zum Wohnungsbestand 2013 in %
B
Gemeinde
5
Erstvermietungsmiete liegt um …€ höher als die nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 zumutbare Miete
E
Gemeinde
6
Erstvermietungsmiete liegt um … % höher als die nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 zumutbare Miete
E
Gemeinde
7
Regionale Mietbelastungsquote (aus Mikrozensus-Zusatzerhebung 2010) in %
B
zusammengefasste Kreise
8
Mittlere Wartezeit bis zur Vermittlung einer Sozialwohnung in Monaten
E
Gemeinde
9
Versorgte Sozialmietwohnungssuchende in %
E/B
Gemeinde
10
Nicht versorgte Sozialmietwohnungssuchende in % - normiert an der Zahl der Haushalte
E/B
Gemeinde
11
Entwicklungsprognose: prozentuale Veränderung der Bevölkerung minus prozentuale Veränderung des Wohnungsbestandes
E
Gemeinde
Für alle an der Erhebung teilnehmenden Gemeinden wurden die Kriterien 1 bis 4 und 7 anhand der aktuell verfügbaren Daten des Bayerischen Landesamtes für Statistik für den Stichtag 31. Dezember 2013 berechnet. Die Bewertungskriterien 5 und 6 sowie 8 bis 11 wurden anhand von Daten der von Juni bis Oktober 2014 durchgeführten Erhebung ermittelt.
Als Grundlage für die vorläufige Einordnung der Gemeinden in die jeweilige Gebietskulisse zu § 556d Abs. 2 BGB, zu § 558 Abs. 3 BGB und zu § 577a Abs. 2 BGB wurden die Informationen zur Wohnungssituation in einer Gemeinde anschließend einer Gesamtbetrachtung unterzogen.
Die Gemeinden wurden im Rahmen der Erhebung unter anderem auch um eine Einschätzung gebeten, ob Gebietsbestimmungen nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB und nach § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB sowie nach dem damals lediglich im Entwurf vorliegenden § 556d Abs. 2 BGB auch ihre Gemeinde erfassen müssten. Soweit sich hierbei ein Unterschied zwischen dem Ergebnis der Erhebung und der eigenen Einschätzung ergab, wurde den Gemeinden mit Schreiben vom 8. April 2015 Gelegenheit gegeben, die im Einzelfall neben den ermittelten Daten weiteren relevanten Umstände vorzutragen.
Nach Erlass der Mietpreisbremseverordnung am 14. Juli 2015 wurden die Gemeinden, die in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremseregelung aufgenommen worden waren, sowie die Gemeinden, die in Abweichung vom Ergebnis der Erhebung die Einschätzung abgegeben hatten, in mindestens eine der drei mietrechtlichen Gebietskulissen aufzunehmen zu sein, nochmals mit Schreiben vom 31. Juli 2015 angehört.
Im Zuge der genannten Anhörungen haben folgende Gemeinden zusätzliche Tatsachen zur örtlichen Wohnungsmarktsituation dargelegt, die dazu führen, dass der Verordnungsgeber im Rahmen seiner Bewertung abweichend von der nach Aus- und Bewertung der erhobenen Daten getroffenen vorläufigen Einordnung jeweils vom Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes im Sinn aller drei Regelungen ausgeht: Aschaffenburg, Bad Aibling, Bamberg, Dießen a. Ammersee, Dorfen, Erdweg, Kreuth, Neuching, Oberding, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Pliening, Straßlach-Dingharting und Zirndorf.
Die folgenden Gemeinden haben umgekehrt zusätzliche Tatsachen vorgetragen, die zu der Bewertung führen, dass entgegen der nach Aus- und Bewertung der erhobenen Daten getroffenen vorläufigen Einordnung dort kein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, so dass sie in keine der drei Gebietskulissen aufzunehmen sind: Balderschwang, Bayreuth, Bernried am Starnberger See, Buckenhof, Chiemsee, Egenhofen, Greiling, Großmehring, Gundremmingen, Haag a. d. Amper, Icking, Jesenwang, Kleinostheim, Moosburg a. d. Isar, Oberstaufen, Surberg, Valley, Waldkraiburg, Wolfersdorf und Zolling.
Bei der Bestimmung der Gebiete im Sinn des § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB (Verlängerung der Kündigungssperrfrist) wurde im Rahmen der Entscheidung des Verordnungsgebers berücksichtigt, dass im Hinblick auf den damit verbundenen schwerwiegenden Eingriff in Eigentumsrechte der Wohnungserwerber eine Einbeziehung in die Gebietskulisse unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit unangemessen erscheint, wo konkrete Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass sich die Auswirkungen der Regelung auf seltene Einzelfälle beschränken würden und die Maßnahme daher nicht erforderlich ist, um spekulative Umwandlungen einzudämmen (s. BT-Drucksache 11/6374, S. 5). Die Stadt Ingolstadt und die Gemeinden Langenbach und Petershausen haben hierzu dargelegt, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dort lediglich einen unbedeutenden Umfang hat bzw. äußerst selten vorkommt. Gleiches gilt für die Gemeinde Prien a. Chiemsee, die zwar Umstände vorgetragen hat, aus denen sich ergibt, dass ein angespannter Wohnungsmarkt im Gemeindegebiet besteht, die aber Tatsachen zum Beleg dafür mitgeteilt hat, dass die Problematik der Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum dort nahezu nicht zu verzeichnen ist.
Weder die Erhebung zur Wohnungsversorgung noch das Vorbringen einzelner Gemeinden ergaben Hinweise auf geographisch abgrenzbare Wohnungsmärkte innerhalb einzelner Gemeinden, die eine Differenzierung nach Gemeindeteilen bei der Zugehörigkeit zur Gebietskulisse begründen könnten.
Auf der Grundlage der durch die Erhebung zur Wohnungsversorgung und die Anhörung der Gemeinden gewonnenen Informationen zur Situation auf den einzelnen örtlichen Wohnungsmärkten ergaben die Bewertungen des Verordnungsgebers, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sowohl im Sinn des § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB (Mietpreisbremse) als auch im Sinn des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB (Kappungsgrenzesenkung) in 137 Gemeinden besonders gefährdet ist.
Unter Würdigung diesen Tatsachenvortrags ergab die Bewertung, dass 133 Gemeinden als Gebiete im Sinn von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB in die Gebietskulisse aufzunehmen sind.
c)
Bezeichnung
Aus Gründen der Verständlichkeit und leichteren Auffindbarkeit durch den Normadressaten wird die Verordnung nicht erneut unter der bisherigen Überschrift erlassen, sondern erhält einen neuen Titel.
d)
Geltungsdauer
Hinsichtlich der Mietpreisbremse erlaubt es § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. In der Mietpreisbremseverordnung vom 14. Juli 2015, die am 1. August 2015 in Kraft trat, wurde die Regelung zur Mietpreisbremse in § 1c und der dazugehörigen Anlage 3 WoGeV bis zum 31. Juli 2020 befristet. Diese die maximale Geltungsdauer ausschöpfende Frist muss auch bei der Übernahme der Regelung in die Mieterschutzverordnung eingehalten werden. Zur Wahrung der Einheitlichkeit wird der 31. Juli 2020 auch für die neu einbezogenen Gemeinden als Zeitpunkt des Außerkrafttretens gewählt.
Die Geltungsdauer einer Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze darf nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens fünf Jahre betragen und die Geltungsdauer einer Verordnung zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB eine Frist von zehn Jahren nicht überschreiten. Um einen Gleichlauf mit der Regelung zur Mietpreisbremse herzustellen, werden die Höchstfristen nicht ausgeschöpft, sondern ein einheitlicher Zeitpunkt für das Außerkrafttreten festgelegt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollen die in den einzelnen Gebietskulissen bestimmten Gebiete auf der Grundlage einer neuen Datenerhebung aktualisiert werden.
e)
Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt
Die Staatsregierung hat verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen bzw. plant, sie zu ergreifen, um im Zeitraum der Geltung der Rechtsverordnung der angespannten Wohnungsmarktlage in den bayerischen Gemeinden entgegenzuwirken, die in den Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB einbezogen sind.
Im Einzelnen handelt es sich um folgende Maßnahmen:
Wohnraumförderung und Förderung von Wohnplätzen für Studierende:
Die Wohnraumförderung nach dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm und dem Bayerischen Modernisierungsprogramm sowie die Förderung von Wohnplätzen für Studierende können einen wertvollen Beitrag zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation leisten. Insbesondere einkommensschwächere Haushalte profitieren von den mit staatlichen Mitteln geförderten mietpreisgünstigen Wohnungen. Ein ausreichendes Angebot an Wohnplätzen für Studierende trägt dazu bei, dass sich diese nicht auf dem freien Mietwohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen müssen und so in Konkurrenz zu einkommensschwachen Haushalten treten. Die Modernisierungsförderung gewährleistet, dass Mietwohnraum dem heutigen Bedarf angepasst wird und dem Wohnungsmarkt entsprechend für längere Frist zur Verfügung steht. Auch die Eigentumsförderung trägt über Sickereffekte zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation bei, da die geförderten Bauherren im Allgemeinen ihre bisherigen Mietwohnungen frei machen.
Die Wohnraumfördermittel im Staatshaushalt werden seit Jahren auf einem im Ländervergleich hohen Stand dotiert. Für den Doppelhaushalt 2015/2016 sind jeweils 220 Mio. Euro eingestellt. In seiner Sitzung am 19. Mai 2015 hat der Ministerrat darüber hinaus beschlossen, dass die BayernLabo im Rahmen ihres Förderauftrags 2015 zusätzliche Mittel für die Wohnraumförderung in Höhe von insgesamt weiteren 50 Mio. Euro aus Eigenmitteln bereitstellen kann. Das Fördervolumen weitet sich damit für 2015 auf 270 Mio. Euro aus. Die Förderung von Wohnplätzen für Studierende ist für 2015 und 2016 mit jeweils 22,5 Mio. Euro dotiert.
Die Staatsregierung hat am 9. Oktober 2015 zudem den Wohnungspakt Bayern mit drei Säulen beschlossen:
Im Rahmen eines staatlichen Sofortprogramms als erster Säule des Wohnungspakts plant und baut der Staat Wohnungen für anerkannte Flüchtlinge. Hierfür wird die Staatsregierung 70 Mio. Euro bereitstellen, mit dem die Oberste Baubehörde Wohnungen mit reduziertem Wohn- und Baustandard und befristeter Standzeit erstellt. Dadurch soll ein schnellstmöglicher Auszug der so genannten „Fehlbeleger“, also bereits anerkannter Flüchtlinge, aus den Gemeinschaftsunterkünften erreicht werden, um dort Kapazitäten frei zu machen. Mittelfristig sollen diese dann in andere Wohnungen umziehen, die nach dieser Überbrückungszeit z. B. durch den geförderten Wohnungsbau bereitgestellt werden können.
Ein kommunales Förderprogramm ist die zweite Säule des Wohnungspakts. Damit werden die Kommunen in die Lage versetzt, entsprechend der örtlichen Notwendigkeit Wohnraum für anerkannte Flüchtlinge zu schaffen. Das Vier-Jahres-Programm umfasst ab 2016 pro Jahr 150 Mio. Euro. Damit kann der Bau von jährlich mindestens 1.500 Wohnungen unterstützt werden.
Die dritte Säule des Wohnungspakts Bayern ist der Ausbau der staatlichen Wohnraumförderung. Mit einem Vier-Jahres-Programm fördert der Freistaat Bayern 2016 zunächst 2.500 Mietwohnungsneubauten, die allen Sozialwohnungsberechtigten zur Verfügung stehen. Dazu kommen zusätzlich rund 1.200 Wohnheimplätze für Studenten. Die Zahl der neugebauten Sozialmietwohnungen soll in den Folgejahren kontinuierlich steigen. Dazu wird die staatliche Wohnraumförderung in einem ersten Schritt im Jahr 2016 um die Bayern aus der Erhöhung der Bundesmittel zustehenden Mittel für den sozialen Wohnungsbau in Höhe von 59,1 Mio. Euro sowie um 100 Mio. Eigenmittel der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt verstärkt. 2016 steht damit ein Betrag von 379,1 Mio. Euro für die Wohnraumförderung zur Verfügung.
Die Mittelvergabe an die Bewilligungsstellen der Wohnraumförderung orientiert sich am jeweils gemeldeten Bedarf; damit wird der besondere Bedarf für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt.
Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungsbaus:
Unter dem Titel „effizient bauen, leistbar wohnen - mehr bezahlbare Wohnungen für Bayern“ wurde im April 2015 durch die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr ein neues Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungsbaus ausgelobt. 12 Pilotprojekte haben sich für das Modellvorhaben qualifiziert. Ziel ist, für Wohnungen bauliche Konzepte zu entwickeln, die zu mehr erschwinglichem Wohnraum ohne Einbußen bei der Wohnqualität führen. Im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus wurden bislang 130 Modellprojekte mit 6.000 Wohnungen zum kostengünstigen und nachhaltigen Bauen initiiert und mit über 220 Mio. Euro staatlich gefördert.
Übernahme von Staatsbürgschaften zur Förderung des Wohnungswesens:
Zur Finanzierung des Wohnungsbaus, des Erwerbs neuer und teilweise auch gebrauchter Wohnungen sowie der wesentlichen Modernisierung von Wohnungen übernimmt der Freistaat Bayern Staatsbürgschaften (Gemeinsame Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien der Finanzen und des Innern vom 5. März 2003, FMBl. S. 112 und AllMBl. S. 74, zuletzt geändert durch Gemeinsame Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien der Finanzen und des Innern vom 3. Februar 2010, FMBl. S. 84 und AllMBl. S. 102).
Städtebauförderung:
Auch im Rahmen der Städtebauförderung kann angespannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden. Die Modernisierung und Instandsetzung des Baubestands zu Wohnzwecken zählt neben der Aufwertung des Wohnumfelds und des öffentlichen Raums zu den klassischen Aufgaben der städtebaulichen Sanierung. Damit Stadtzentren und Ortskerne attraktiver werden, unterstützt die Städtebauförderung die Gemeinden und mit ihnen die privaten Eigentümer bei der Modernisierung ihrer Gebäude. Dabei soll vorhandener Wohnraum erhalten und preiswerter Wohnraum gesichert werden.
Um brachliegende Grundstücke des Militärs, der Bahn sowie von Gewerbe und Industrie für den Wohnungsbau nutzbar zu machen, können städtebauliche Maßnahmen der Kommunen für die Umstrukturierung der Gelände, wie z. B. Planungen, Freilegungen der Grundstücke und Gebäudeabbrüche, staatlich gefördert werden. Grundsätzlich förderfähig sind auch Erschließungsmaßnahmen, Neugestaltungsmaßnahmen für ein attraktives Wohnumfeld sowie die Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung bestehender Gebäude für das Wohnen. Nach dem Subsidiaritätsprinzip sind hierfür jedoch vorrangig Mittel des geförderten Wohnungsbaus einzusetzen.
Baulandbeschaffung:
Die Bauleitplanung ist Kernbereich der kommunalen Selbstverwaltung; die Einflussmöglichkeiten des Staates sind daher begrenzt. Es verbleibt allein die Möglichkeit eines Appells an die Kommunen, die zur Verfügung stehenden vielfältigen Maßnahmen zur Wohnbauland-Mobilisierung (z. B. Neuausweisung von Bauland, Aktivierung vorhandenen Baulands, Möglichkeiten der Innenentwicklung/Nachverdichtung) auszuschöpfen. In seinem Beschluss zum Bericht über Stand und Fortschritt der Initiative Wohnungspolitik vom 28. April 2015 forderte daher der Ministerrat u. a. die Kommunen erneut auf, auch unter Berücksichtigung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum ausreichend Wohnbauland bereitzustellen und vorhandenes Wohnbauland zügig einer Wohnbebauung zuzuführen.
Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen:
Mit Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes vom 4. Februar 2014 (GVBl. S. 39) hat die Staatsregierung die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten von Milieuschutzsatzungen, wie sie z. B. in der Landeshauptstadt München, in Erding und in Erlangen gelten, unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt. Damit sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts dient damit mittelbar auch einem besseren Mieterschutz. Die Verordnung ist seit dem 1. März 2014 in Kraft. Sie ist auf fünf Jahre, also bis zum 28. Februar 2019, befristet. Die Staatsregierung wird zu gegebener Zeit entscheiden, ob nochmals eine entsprechende Verordnung erlassen wird. Die Geltungsdauer auch der neuen Verordnung darf höchstens fünf Jahre betragen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 des Baugesetzbuchs - BauGB). Vor der Entscheidung über einen erneuten Verordnungserlass werden die Erfahrungen der Gemeinden mit diesem Instrumentarium ausgewertet (voraussichtlich Mitte 2018).
Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum:
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ermächtigt Gemeinden mit Wohnraummangel, durch Satzung zu bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird, länger als drei Monate leer steht oder beseitigt wird. Die Landeshauptstadt München hat eine entsprechende Zweckentfremdungssatzung erlassen. Das Gesetz tritt mit Ablauf des 30. Juni 2017 außer Kraft. Vor Ablauf der Geltungsdauer wird zu entscheiden sein, ob das Gesetz wieder - und wenn ja befristet oder unbefristet - verlängert wird. Nach derzeitigem Kenntnisstand spricht viel dafür, dass auch in Zukunft ein Bedarf für ein Zweckentfremdungsgesetz bestehen wird.
Schaffung von Staatsbedienstetenwohnungen
Der Freistaat Bayern fördert die Herstellung oder Anschaffung von neuen Staatsbedienstetenwohnungen durch die Stadibau GmbH mit der Ausgabe zinsgünstiger Wohnungsfürsorgedarlehen. Die Stadibau GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft des Freistaats Bayern, deren alleiniger Gesellschaftszweck in der Unterstützung der staatlichen Wohnungsfürsorge liegt.
Hinsichtlich der durch die Mietpreisbremse angesprochenen Gebietskulisse finden Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums für Staatsbedienstete im Bereich der Landeshauptstadt München und der Gemeinde Starnberg statt. Für das Jahr 2015 ist mit dem Beginn der Herstellung bzw. mit dem Ankauf von insgesamt 71 neuen Staatsbedienstetenwohnungen zu rechnen. Daneben finden sich weitere Staatsbedienstetenwohnungen im Stadium der Baurechtsschaffung.
2.
Zu den einzelnen Bestimmungen
Zu § 1
In § 1 in Verbindung mit der Anlage werden die Gemeinden bestimmt, die nach der Auswertung der im Rahmen der Erhebung zur Wohnungsversorgung ermittelten Daten, den von den Gemeinden zusätzlich vorgetragenen Tatsachen und den anschließenden Bewertungen durch den Verordnungsgeber Gebiete sind, in denen im Sinn von § 556d Abs. 2 Satz 2, im Sinn von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB und im Sinn von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Die Kündigungssperrfrist im Rahmen des § 577a Abs. 1 und 1a BGB wird einheitlich auf das nach § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB zulässige Höchstmaß von zehn Jahren festgelegt. Die zehnjährige Kündigungssperrfrist hat sich in der Vergangenheit in Bayern bewährt. § 577 a Abs. 2 BGB ließe es zwar auch zu, die Gemeinden je nach dem Grad ihrer Unterversorgung mit Wohnraum in verschiedene zeitlich gestaffelte Kategorien einzuordnen. Für eine derartige Differenzierung lassen sich jedoch keine sinnvollen Parameter festlegen. Stattdessen wird durch den Verzicht, die maximal zulässige Geltungsdauer der Verordnung auszuschöpfen, ein angemessener Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterrechten herbeigeführt.
Zu § 2
Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten und Außerkrafttreten der Verordnung und sieht ein gleichzeitiges Außerkrafttreten der Wohnungsgebieteverordnung vor.