Veröffentlichung JMBl. 2015/07 S. 86 vom 14.07.2015

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Bekanntmachung der
Begründung zur Mietpreisbremseverordnung der
Bayerischen Staatsregierung
vom 14. Juli 2015
Die Mietpreisbremseverordnung der Bayerischen Staatsregierung vom 14. Juli 2015 (GVBl S. 250) ist gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 Bürgerliches Gesetzbuch zu begründen.
Der Text der Begründung lautet wie folgt:
Begründung
1.
Allgemeines
a)
Ausgangslage
Durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. S. 610) wurden zum 1. Juni 2015 Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in den §§ 556d bis 556g Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Sie kommen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung, die nach § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung als solche bestimmt werden.
§ 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ermächtigt die Landesregierungen, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nach § 556d Abs. 2 Satz 2 BGB liegen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB insbesondere dann der Fall sein, wenn
1.
die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2.
die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3.
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.
geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die Rechtsverordnung muss nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss nach § 556d Abs. 2 Sätze 5 und 6 BGB begründet werden und aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich nach § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem durch Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
b)
Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten in Bayern
Das Bayerische Landesamt für Statistik hat im Auftrag des Staatsministeriums der Justiz und des Staatsministeriums des Innern, für Bau und Verkehr im Jahr 2014 eine Erhebung zur Wohnungsversorgung in den Gemeinden Bayerns durchgeführt.
Aufgrund von zum Stichtag 9. Mai 2011, dem Stichtag des Zensus 2011, neu berechneten Wohnungsversorgungsquoten wurden insgesamt 468 Gemeinden Bayerns für eine verpflichtende Teilnahme an der Erhebung zur Wohnungsversorgung ermittelt. Im Verlaufe der Monate Juni bis Oktober 2014 wurden bei allen Gemeinden Bayerns Kennzahlen zur aktuellen Wohnraumsituation abgefragt. Insgesamt antworteten 907 Gemeinden; neben den verpflichtend teilnehmenden Gemeinden noch weitere 439 Gemeinden auf freiwilliger Basis. Eine weitere Gemeinde nahm 2015 noch nachträglich freiwillig an der Erhebung teil.
Um festzustellen, ob eine Gemeinde aufgrund ihrer Wohnraumsituation als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt einzuordnen ist, wurde anhand von elf Bewertungskriterien zunächst eine vorläufige Gebietskulisse erstellt, die im nachfolgenden Rechtsetzungsverfahren als Beurteilungsgrundlage für den Verordnungsgeber zur Erstellung der Gebietskulisse zur Mietpreisbremseverordnung diente. Dabei handelt es sich teilweise um Bewertungskriterien, welche anhand von aktuellen Daten der amtlichen Statistik berechnet wurden, und teilweise um Bewertungskriterien, die aufgrund der Angaben der Gemeinden, Kreisverwaltungsbehörden und Regierungen während der Datenerhebung von Juni bis Oktober 2014 ermittelt wurden.
Die nachfolgende Tabelle zeigt die verwendeten Bewertungskriterien und kennzeichnet deren Herkunft als berechnete oder erhobene Kenngröße:
Kriterium
Nr.
Kriterium NameBerechnung
oder Erhebung
Regionaler
Detailgrad
1Wohnungsversorgungsquote in %: am 31.12.2013BGemeinde
2Wohnungsüberhang/-defizit am 31.12.2013BGemeinde
3Bauintensität (fertig gestellte Wohnungen 2011-2013/Wohnungsbestand 2010) in %:BGemeinde
4Bauüberhang 2013 in Relation zum Wohnungsbestand 2013 in %:BGemeinde
5Erstvermietungsmiete liegt um … € höher als die nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 zumutbare MieteEGemeinde
6Erstvermietungsmiete liegt um … %: höher als die nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 zumutbare MieteEGemeinde
7Regionale Mietbelastungsquote
(aus Mikrozensus-Zusatzerhebung 2010) in %:
Bzusammen-
gefasste Kreise
8Mittlere Wartezeit bis zur Vermittlung einer Sozialwohnung in MonatenEGemeinde
9Versorgte Sozialmietwohnungssuchende in %:E/BGemeinde
10Nicht versorgte Sozialmietwohnungssuchende in %: − normiert an der Zahl der HaushalteE/BGemeinde
11Entwicklungsprognose: prozentuale Veränderung der Bevölkerung minus prozentuale Veränderung des WohnungsbestandesEGemeinde
Für alle an der Erhebung teilnehmenden Gemeinden wurden die Kriterien 1 bis 4 und 7 anhand der aktuell verfügbaren Daten des Bayerischen Landesamtes für Statistik für den Stichtag 31. Dezember 2013 berechnet. Die Bewertungskriterien 5 und 6 sowie 8 bis 11 wurden anhand von Daten der von Juni bis Oktober 2014 durchgeführten Erhebung ermittelt.
Für die Erstellung der vorläufigen Gebietskulisse wurden die Informationen zur Wohnungssituation in einer Gemeinde anschließend einer Gesamtbetrachtung unterzogen.
Die Kommunen wurden im Rahmen der Erhebung um eine Einschätzung gebeten, ob eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB auch ihr Gebiet erfassen müsste. Soweit sich hierbei ein Unterschied zwischen dem Ergebnis der Erhebung und der eigenen Einschätzung ergab, wurde der entsprechenden Stadt oder Gemeinde Gelegenheit gegeben, Stellung zu nehmen und die im Einzelfall neben den ermittelten Daten weiteren relevanten Umstände vorzutragen. Der Markt Murnau a. Staffelsee korrigierte im Zuge der Anhörung eine versehentlich bei der Erhebung 2014 unzutreffend mitgeteilte Einzelangabe, so dass insoweit eine Neubewertung erforderlich wurde, die zur Aufnahme der Gemeinde in die Gebietskulisse führte.
Im Rahmen der Anhörung haben einige Kommunen zusätzliche Tatsachen dargelegt, die die Annahme stützen, dass dort entgegen der aus der Erhebung folgenden Einordnung jeweils ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB vorliegt oder dies gerade nicht der Fall ist. Auf der Grundlage dieses begründeten Vortrags wurden daher folgende Gemeinden abweichend vom Ergebnis der Erhebung in die Gebietskulisse aufgenommen: Aschaffenburg, Dießen a. Ammersee, Pfaffenhofen a. d. Ilm, Pliening und Straßlach-Dingharting. Bei folgenden Gemeinden ergab die Berücksichtigung der von ihnen vorgetragenen Tatsachen, dass sie nicht in die Gebietskulisse aufzunehmen sind: Balderschwang, Gundremmingen, Jesenwang und Kleinostheim.
Es ergaben sich keine Hinweise auf geographisch abgrenzbare Wohnungsmärkte innerhalb einzelner Städte und Gemeinden, die eine Differenzierung nach Gemeindeteilen bei der Zugehörigkeit zur Gebietskulisse begründen könnten.
Auf der Grundlage der genannten Informationen hat die Bewertung des Verordnungsgebers ergeben, dass die in der Anlage 3 aufgeführten 144 Städte und Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen und daher in die Gebietskulisse zur Mietpreisbremseverordnung aufzunehmen sind.
c)
Geltungsdauer
Die Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB erlaubt eine Geltungsdauer der Rechtsverordnung von maximal fünf Jahren. Hiervon wird Gebrauch gemacht. Eine Änderung der festgestellten angespannten Wohnungsmarktverhältnisse in den einbezogenen Städten und Gemeinden ist nicht absehbar.
d)
Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt
Die Staatsregierung hat verschiedene wohnungspolitische Maßnahmen ergriffen bzw. plant, sie zu ergreifen, um der angespannten Wohnungsmarktlage in den hiervon betroffenen Städten und Gemeinden im Zeitraum der Geltung der Rechtsverordnung entgegenzuwirken.
Im Einzelnen handelt es sich um folgende Maßnahmen:
Wohnraumförderung und Förderung von Wohnplätzen für Studierende:
Die Wohnraumförderung nach dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm und dem Bayerischen Modernisierungsprogramm sowie die Förderung von Wohnplätzen für Studierende können einen wertvollen Beitrag zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation leisten. Insbesondere einkommensschwächere Haushalte profitieren von den mit staatlichen Mitteln geförderten mietpreisgünstigen Wohnungen. Ein ausreichendes Angebot an Wohnplätzen für Studierende trägt dazu bei, dass sich diese nicht auf dem freien Mietwohnungsmarkt mit Wohnraum versorgen müssen und so in Konkurrenz zu einkommensschwachen Haushalten treten. Die Modernisierungsförderung gewährleistet, dass Mietwohnraum dem heutigen Bedarf angepasst wird und dem Wohnungsmarkt entsprechend für längere Frist zur Verfügung steht. Auch die Eigentumsförderung trägt über Sickereffekte zur Verbesserung der Wohnungsmarktsituation bei, da die geförderten Bauherren im Allgemeinen ihre bisherigen Mietwohnungen frei machen.
Die Wohnraumfördermittel im Staatshaushalt werden seit Jahren auf einem im Ländervergleich hohen Stand dotiert. Für den Doppelhaushalt 2015/2016 sind jeweils 220 Mio. Euro eingestellt. In seiner Sitzung am 19. Mai 2015 hat der Ministerrat darüber hinaus beschlossen, die Möglichkeit zu nutzen, dass die BayernLabo im Rahmen ihres Förderauftrags zusätzliche Mittel für die Wohnraumförderung in Höhe von insgesamt weiteren 50 Mio. Euro aus Eigenmitteln bereitstellen kann. Das Fördervolumen weitet sich damit auf 270 Mio. Euro aus. Die BayernLabo wird aus Eigenmitteln auch in den Folgejahren bis 2019 im Rahmen ihrer Möglichkeiten jeweils 50 Mio. Euro zur Verfügung stellen. Die Förderung von Wohnplätzen für Studierende ist für 2015 und 2016 mit jeweils 22,5 Mio. Euro dotiert. Die Mittelvergabe an die Bewilligungsstellen der Wohnraumförderung orientiert sich am jeweils gemeldeten Bedarf; damit wird der besondere Bedarf für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten berücksichtigt.
Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungsbaus:
Unter dem Titel „effizient bauen, leistbar wohnen - mehr bezahlbare Wohnungen für Bayern“ lobt die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr derzeit ein neues Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungsbaus aus; die Bewerbungsfrist endete am 29. Juni 2015. Ziel ist, für Wohnungen bauliche Konzepte zu entwickeln, die zu mehr erschwinglichem Wohnraum ohne Einbußen bei der Wohnqualität führen. Im Rahmen des Experimentellen Wohnungsbaus wurden bislang 130 Modellprojekte mit 6.000 Wohnungen zum kostengünstigen und nachhaltigen Bauen initiiert und mit über 220 Mio. Euro staatlich gefördert.
Übernahme von Staatsbürgschaften zur Förderung des Wohnungswesens:
Zur Finanzierung des Wohnungsbaus, des Erwerbs neuer und teilweise auch gebrauchter Wohnungen sowie der wesentlichen Modernisierung von Wohnungen übernimmt der Freistaat Bayern Staatsbürgschaften (Gemeinsame Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien der Finanzen und des Innern vom 5. März 2003, FMBl S. 112 und AllMBl S. 74, zuletzt geändert durch Gemeinsame Bekanntmachung der Bayerischen Staatsministerien der Finanzen und des Innern vom 3. Februar 2010, FMBl S. 84 und AllMBl S. 102).
Städtebauförderung:
Auch im Rahmen der Städtebauförderung kann angespannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden. Die Modernisierung und Instandsetzung des Baubestands zu Wohnzwecken zählt neben der Aufwertung des Wohnumfelds und des öffentlichen Raums zu den klassischen Aufgaben der städtebaulichen Sanierung. Damit Stadtzentren und Ortskerne attraktiver werden, unterstützt die Städtebauförderung die Gemeinden und mit ihnen die privaten Eigentümer bei der Modernisierung ihrer Gebäude. Dabei soll vorhandener Wohnraum erhalten und preiswerter Wohnraum gesichert werden.
Um brachliegende Grundstücke des Militärs, der Bahn sowie von Gewerbe und Industrie für den Wohnungsbau nutzbar zu machen, können städtebauliche Maßnahmen der Kommunen für die Umstrukturierung der Gelände, wie z. B. Planungen, Freilegungen der Grundstücke und Gebäudeabbrüche, staatlich gefördert werden. Grundsätzlich förderfähig sind auch Erschließungsmaßnahmen, Neugestaltungsmaßnahmen für ein attraktives Wohnumfeld sowie die Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung bestehender Gebäude für das Wohnen. Nach dem Subsidiaritätsprinzip sind hierfür jedoch vorrangig Mittel des geförderten Wohnungsbaus einzusetzen.
Baulandbeschaffung:
Die Bauleitplanung ist Kernbereich der kommunalen Selbstverwaltung; die Einflussmöglichkeiten des Staates sind daher begrenzt. Es verbleibt allein die Möglichkeit eines Appells an die Kommunen, die zur Verfügung stehenden vielfältigen Maßnahmen zur Wohnbauland-Mobilisierung (z. B. Neuausweisung von Bauland, Aktivierung vorhandenen Baulands, Möglichkeiten der Innenentwicklung/Nachverdichtung) auszuschöpfen. In seinem Beschluss zum Bericht über Stand und Fortschritt der Initiative Wohnungspolitik vom 28. April 2015 forderte daher der Ministerrat u. a. die Kommunen erneut auf, auch unter Berücksichtigung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum ausreichend Wohnbauland bereitzustellen und vorhandenes Wohnbauland zügig einer Wohnbebauung zuzuführen.
Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen:
Mit Verordnung zur Stärkung des städtebaulichen Milieuschutzes vom 4. Februar 2014 (GVBl S. 39) hat die Staatsregierung die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gebieten von Milieuschutzsatzungen, wie sie z. B. in der Landeshauptstadt München, in Erding und in Erlangen gelten, unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt. Damit sollen in Gebieten mit einer gewachsenen Bevölkerungsstruktur unerwünschte Strukturveränderungen verhindert werden. Die Einführung des Genehmigungsvorbehalts dient damit mittelbar auch einem besseren Mieterschutz. Die Verordnung ist seit dem 1. März 2014 in Kraft. Sie ist auf fünf Jahre, also bis zum 28. Februar 2019, befristet. Die Staatsregierung wird zu gegebener Zeit entscheiden, ob nochmals eine entsprechende Verordnung erlassen wird. Die Geltungsdauer auch der neuen Verordnung darf höchstens fünf Jahre betragen (§ 172 Abs. 1 Satz 4 des Baugesetzbuchs − BauGB). Vor der Entscheidung über einen erneuten Verordnungserlass werden die Erfahrungen der Gemeinden mit diesem Instrumentarium ausgewertet (voraussichtlich Mitte 2018).
Genehmigungsvorbehalt bei der Zweckentfremdung von Wohnraum:
Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ermächtigt Gemeinden mit Wohnraummangel, durch Satzung zu bestimmen, dass im Gemeindegebiet Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet wird, länger als drei Monate leer steht oder beseitigt wird. Die Landeshauptstadt München hat eine entsprechende Zweckentfremdungssatzung erlassen. Das Gesetz tritt mit Ablauf des 30. Juni 2017 außer Kraft. Vor Ablauf der Geltungsdauer wird zu entscheiden sein, ob das Gesetz wieder − und wenn ja befristet oder unbefristet − verlängert wird. Nach derzeitigem Kenntnisstand spricht viel dafür, dass auch in Zukunft ein Bedarf für ein Zweckentfremdungsgesetz bestehen wird.
Schaffung von Staatsbedienstetenwohnungen:
Der Freistaat Bayern fördert die Herstellung oder Anschaffung von neuen Staatsbedienstetenwohnungen durch die Stadibau GmbH mit der Ausgabe zinsgünstiger Wohnungsfürsorgedarlehen. Die Stadibau GmbH ist eine 100%:ige Tochtergesellschaft des Freistaats Bayern, deren alleiniger Gesellschaftszweck in der Unterstützung der staatlichen Wohnungsfürsorge liegt.
Hinsichtlich der durch die Mietpreisbremse angesprochenen Gebietskulisse finden Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums für Staatsbedienstete im Bereich der Stadt München und der Gemeinde Starnberg statt. Für das Jahr 2015 kann mit dem Beginn der Herstellung bzw. mit dem Ankauf von insgesamt 93 neuen Staatsbedienstetenwohnungen gerechnet werden. Daneben finden sich aktuell ca. 230 Staatsbedienstetenwohnungen im Stadium der Baurechtsschaffung, so dass in den nächsten fünf Jahren mit der Schaffung von ca. 323 neuen Staatsbedienstetenwohnungen gerechnet werden kann.
2.
Zu den einzelnen Bestimmungen
Zu § 1 Nr. 1
Es handelt sich um eine redaktionelle Folgeänderung.
Zu § 1 Nr. 2
Durch die Regelung wird von der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB Gebrauch gemacht und eine Bestimmung zur Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten getroffen.
Zu § 1 Nr. 3
Die bisherige Regelung zum Außerkrafttreten wird um das Außerkrafttreten des neuen § 1 Buchst. c WoGeV und der Anlage 3 ergänzt und übersichtlicher und damit lesefreundlicher für den Normanwender gefasst.
Zu § 1 Nr. 4
In der Gebietskulisse werden die Städte und Gemeinden erfasst, die nach der Auswertung der im Rahmen der Erhebung zur Wohnungsversorgung ermittelten Daten, der von den Kommunen ergänzend vorgetragenen Tatsachen und der anschließenden Bewertung durch den Verordnungsgeber einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen.
Zu § 2
Die Vorschrift regelt das Inkrafttreten.